Как проверить продавца и документы на недвижимость

Начните с роли человека

Уточните, кто перед вами:

• единственный собственник;
• один из нескольких собственников;
• представитель по доверенности;
• супруг или родственник без доверенности;
• риелтор;
• представитель юридического лица.

Риелтор или родственник может организовать показ, но право подписать договор и получить цену нужно подтвердить отдельно.

Установите личность

Сопоставьте оригинал удостоверяющего документа с человеком и данными договора. Проверяйте действительность доступным официальным способом, если такой сервис применим. Не храните и не рассылайте копии без необходимости.

Несовпадение телефона, банковского получателя и продавца не всегда означает обман, но требует документированного объяснения до платежа.

Подтвердите право на объект

Запросите актуальные сведения ЕГРН и документ, на основании которого право возникло: договор, свидетельство о наследстве, судебный акт или иной документ. Сопоставьте адрес, кадастровый номер, площадь, долю и дату.

ЕГРН показывает зарегистрированные сведения и ограничения, но не отвечает на все вопросы о дееспособности, согласиях, банкротстве и фактических обстоятельствах.

Изучите документ-основание

Он помогает понять историю. Недавнее наследство, покупка с использованием семейных средств, приватизация, дарение или судебный акт требуют разных уточнений.

Не делайте вывод, что один тип документа «опасен» сам по себе. Проверяют конкретную цепочку, соблюдение прав участников и отсутствие противоречий.

Если собственников несколько

Определите доли и участие каждого. Продажа всей квартиры требует надлежащего волеизъявления владельцев. Продажа доли имеет отдельные правила, включая преимущественное право покупки в предусмотренных законом случаях.

Для несовершеннолетнего собственника могут потребоваться разрешения органов опеки. Проверяйте документ и исполнение его условий.

Семейные обстоятельства

Право одного супруга в ЕГРН не всегда исчерпывает вопрос о совместно нажитом имуществе. Нужно выяснить дату и основание приобретения, брачный режим и необходимость согласия.

Не используйте шаблонную просьбу «принести согласие супруга» вместо анализа: применимость зависит от обстоятельств.

Продажа по доверенности

Проверьте:

• кто выдал доверенность;
• срок;
• полномочие продать конкретный объект;
• право подписать договор и акт;
• право получить деньги;
• нотариальное удостоверение, если требуется;
• отмену или прекращение;
• возможность связаться с собственником.

Даже действующая доверенность не объясняет причину представительства. При невозможности контакта с собственником риск оценивайте особенно тщательно.

Банкротство и споры

Сделка может оспариваться в обстоятельствах банкротства или конфликта. Используйте официальный Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и картотеку арбитражных дел, а для судов общей юрисдикции — официальные сайты по месту и данным участника.

Совпадение имени не доказывает, что найден тот же человек. Идентификацию и значение дела поручите юристу.

Ограничения и обременения

Проверьте ипотеку, арест, запрет и иные зарегистрированные ограничения. Если квартира в залоге, нужна согласованная с банком схема погашения и расчёта. Не переводите деньги «на снятие ипотеки» по устному обещанию.

При аресте или споре скидка не заменяет юридическую возможность сделки.

Проверка расчёта

Получателем должен быть продавец или иное лицо по ясному законному основанию. Банковский инструмент — аккредитив, эскроу или ячейка — оценивают по условиям доступа к деньгам.

Зафиксируйте, что происходит при приостановке или отказе в регистрации. Не соглашайтесь на неполную цену в договоре.

Защита персональных данных

Проверка не даёт права публиковать паспорт, адрес или семейные сведения. Передавайте документы через согласованный защищённый канал, ограничивайте доступ и удаляйте лишние копии после завершения цели.

Откажитесь от нелегальных баз. Их сведения могут быть устаревшими, ложными и полученными незаконно.

Граница самостоятельной проверки

Самостоятельно можно получить официальные сведения, сверить документы и сформулировать несоответствия. Но совпадение имени в судебной базе ещё не доказывает, что дело относится к продавцу, а отсутствие найденного дела не гарантирует отсутствие риска.

Передавайте юристу исходные документы, а не только отчёт агрегатора. Специалист должен объяснить, какой факт проверен, какой риск остаётся и какое условие договора его уменьшает. Фраза «всё чисто» без описания объёма проверки мало полезна.

Ключевые сведения обновляйте близко к подписанию: между первым просмотром и сделкой может появиться ограничение. Если внезапно изменились банковские реквизиты, подтвердите их по ранее проверенному контакту и не сообщайте никому коды из сообщений.

Красные флаги

• подпись и деньги предлагает другое лицо без полномочий;
• оригиналы не показывают;
• продавец отказывается объяснить документ-основание;
• обнаружены расхождения адреса или площади;
• цена в договоре занижается;
• доверенность не позволяет проверить связь с собственником;
• торопят до завершения проверки;
• предлагают закрыть ограничение вашим прямым переводом без защищённой схемы;
• банковский получатель необъяснимо отличается.

Порядок проверки

1. Определить участников и роли.
2. Сверить личность.
3. Получить свежие сведения ЕГРН.
4. Изучить основание права.
5. Проверить доли и необходимые согласия.
6. Оценить доверенность.
7. Проверить релевантные банкротства и споры.
8. Согласовать договор и расчёт.
9. Обновить ключевые сведения перед подписанием.